土地購入時に境界がハッキリしない時の対処法
2022.3.15 カテゴリー：楢崎 隆也
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土地購入時に確認したい重要事項の中で、境界の確認があります。境界プレートや境界標がある場合は、まだ分かりやすいのですが、数十年前に開発造成された分譲地や、代々受け継がれてきた土地の場合、境界プレートや境界標が無い（過去にはあった可能性もありますが現在は見当たらない）ことも多いのが現実です。
土地購入時に境界がハッキリしない時の対処法
代替わりなどの、どこかのタイミングで隣地との境界について話し合いがなされていれば良いのですが、それもなければ、境界は人の記憶の中にしか存在しないことになってしまいます。
そこで今回は、土地探しから家づくりを検討する場合で、気になる土地が見つかったけれど、隣地との境界がはっきりしない時の対処法について言語化をしておきたいと思います。
境界プレートや境界標とは？
境界プレートや境界標とは、文字通り接する隣地との境界を示すもので、基本的には隣接するお互いが認識しているポイントということになります。設置されているプレートや標には、さまざまな形状があり、金属プレートであったり、丸型のポイント、プラスチック製や石でできた境界標もあります。
境界ポイントが設置される位置は、隣地との間だけではなく、敷地と道路との境界を示すために設置されている境界プレートや境界標もあります。
境界プレートや境界標がない場合
先にもお伝えしたように、このような境界を示す何らかの目印があると、土地購入をする前の境界の確認もしやすく、隣地とのトラブルにもなりにくい訳ですが、土地が作られてから数十年が経過するうちに、外構工事や建て替え工事、あるいはその他の何らかのタイミングで、当初は設置されていたかも知れない、境界標や境界プレートが紛失されてしまう、もしくは地中に埋まってしまい、見つからなくなってしまうこともあります。
では、土地が売買される時に、境界プレートや境界標が見つからない場合、現実的な取引の現場では、どのように対処されているのでしょうか。
境界の明示
不動産売買契約約款（条項）の中に、「境界の明示」という条項があり、条文については、どのような文面になっているかは不動産会社により異なりますが、引き渡しまでに現地において境界を明示するということが記載されています。
また条文に記載されている文面の解釈についてはさまざまですが、いずれにしても隣地や道路との境界を関係する人に確認の上、境界プレートや境界標があれば、そのポイント基準に、もし無ければ隣接地の人との合意されたポイントを基準に、買主に明示する必要があります。
明示された境界は確定しているのか？
不動産取引の慣例でお伝えするのであれば、いずれかの方法で境界ポイントや境界線の明示はするものの、それが法的にも効力のある「境界確定」かと言われれば、それは違います。
境界が確定しているかどうかというのは、一般的には土地家屋調査士が立ち合いの元、隣接する関係者が現地で立ち合い、境界ポイントを一つずつ確認し、お互いに合意できた位置を示した図面を作成します。そしてその図面に基づき、間違いなければ境界確定書を作成し、署名、実印、印鑑証明書を付け、お互いに保管するという流れになります。
先ほどもお伝えしたように、隣接しているのは、恐らくお隣さんだけでなく道路にも接しているはずですから、その道路の所有が市や都道府県であれば、役所の職員さんが立ち合いに来られることになります。つまり境界を確定するためには、隣接する全ての関係者を現地立ち合いを行い、合意する必要があるということです。
ですから場合によっては、境界ポイントあるいは境界線で、なかなか合意がえられなければ、境界確定書の完成まで、多くの時間と費用が掛かる場合もあります。
一般的な不動産取引ではどのようにされているか？
では一般的な不動産取引において、売主側で境界確定書の作成をしてから販売をしているのかと、多くの場合は、なされていないことがほとんどです。
新規分譲地や、大きい土地を二つに分けて2区画として販売する時には、隣接地との境界確定をしなければ、分筆（土地を分ける）が出来ませんので、境界確定が完了した時点で、境界プレートや境界標を設置することになります。
しかし、両親からの相続や転居に伴う資産処分のように、1区画単体で売り出されている物件で、売主側が時間と費用をかけ境界確定書の作成をした上で、販売をするというパターンはあまり見られないのが現実です。
隣地の方との境界の確認はして売主に明示はするものの、境界プレートや境界標が設置されていないまま、所有権移転がなされてることが多いと思います。
売主側が、境界確定をしない前提（境界プレートや境界標の設置されていない状態）で販売されている物件の購入を検討する時は、将来的な近隣とのトラブルや、代替わりした時、売却する時のリスクも想定しつつ、購入後に境界確定をするという対処方法もありますので、そこも踏まえて判断する必要があると思います。
最後に
今回お伝えをしてきた、隣地との境界がはっきりしない物件の購入を検討する時の対処法、いかがだったでしょうか。聞きなれない言葉も多く出てきますので、何だかややこしい話だなと思われたかも知れません。
だからと言って、境界プレートや境界標の設置されていない物件はダメだとか、条件の悪い物件ということではなく、そのような物件であっても、立地が満足できるのであれば、解決したり対処の方法はあるということを知っておいていただければと思います。何か気になることがありましたら、遠慮なくご相談ください。
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