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住宅コンサルタントのならざきです！

フィックスホームは、大津市・草津市・栗東市・守山市周辺で、高気密高断熱の省エネ・エコ住宅を建てる工務店です。

平成23年に、国土審議会政策部会長期展望委員会がとりまとめ、総務省が発表した日本の総人口の長期予測によると、2050年には9515万人まで減少し、2100年には、中位推計として4771万人まで減少すると予測されています。日本の総人口が減少傾向に転じたと報じられて久しいですが、人口減少に伴う「家」が余ってくる問題は、僕らの住宅業界でも大きな問題の一つです。

将来、売却をしやすい家と売却しにくい家とはどう違うのか？

そんな中で、これから家づくりをしようとされる方は、どのようなことを想定しながら検討すればよいのでしょうか。そこで今回は、将来、日本の人口が大きく減少した時にも対応する家づくりとは、どのようなことに留意しながら進めればよいのかについて、僕なりの見解をお伝えしたいと思います。

ちなみに今回のお話は、将来、自宅売却の可能性がある人だけでなく（自分の世代だけでなく）、息子さんや娘さんへの「相続」という視点からも、合わせて考えていただくキッカケになればと思います。

家は完成すれば不動産

まず前提として、戸建て住宅の場合、新築時点で建売住宅であっても、注文住宅であっても、完成してしまえば、その後の売却時には不動産として、基本的に土地と建物は一体として取り扱われます。つまりそこには、施主としての家づくりの思いや工夫、こだわりなど心情的な部分は、残念ながらあまり加味されないと考えなければいけません。

住宅の価値

近年、新築時に高性能な住宅、いわゆる耐震性や断熱性、気密性に優れた省エネ住宅であったり、エコ住宅と呼ばれる住まいを求める方が急増している傾向があります。欧米諸国では、そもそも家は、自分で手を加えながら長く住み継いでいくという考え方が浸透していて、しっかりとメンテナンスされている住宅の価値を高く評価される傾向があります。

それに比べ、日本は約30年以上経過した家の価値（現在の不動産流通として）が、ほぼ「０」の評価になり、売却時には土地の価値だけの値付けをされている（古家付き売り土地）のが現状です。

また欧米諸国では、自動車と同じように、誰もが見比べられるように住宅性能を示す評価基準がしっかりと定められています。仮に同じ立地条件で、同じ間取り、同じ築年数の住宅があった時、住宅のスペックにより価値が違うため、販売価格が違っても、購入検討者が判断しやすいような仕組みが出来上がっています。

近年、日本でもそのような仕組みを構築しようと、国やさまざまな団体が新たな基準を作り始めていますが、まだまだそれぞれの思惑が絡み合っていて、統一された基準には至っていないのが現実です。それに加えて、購入者側の意識も変わらなければ、結局のところ、これまでと同じようにスクラップ&ビルドを繰り返すことになってしまいます。

ただし今後の傾向としては、新築時に高性能な住宅を建てることで、長期優良住宅認定書やBELSなどの評価書があることで、将来、売却をする時に価値が証明できる方向性で進んでいることは間違いありません。

土地の価値

現実として、住宅の価値に比べ、価値が変わりにくいのが土地になります。特に滋賀の場合は、主な公共交通機関がJR琵琶湖線と湖西線になってくるので、駅周辺から放射線状に価格が付けられていると言っても過言ではありません。

現在では、ほぼ駅周辺は開発が終わり、新しい宅地開発は郊外へと移っています。もし将来の売却を考え、土地の価値を出来るだけ下げたくないと思うなら、購入時には少々高くても、好立地の土地を購入する方が、利便性が高い分、価値は下がりにくい可能性はあります。

一方で、購入時には安く手に入った郊外の土地は、将来、売却しようとするとき、タイミングにもよりますが、なかなか買い手が見つけにくいという可能性もあります。つまり売りたくても売れない状態です。

ただし、価値の低下という意味では、郊外の土地の価格下落率は緩やかになる可能性が高いので、今、好立地の土地を高い価格で購入してしまうと、将来の下落率が激しく、資産としては大きく目減りしてしまう可能性があることも想定しておかなければなりません。

最後に

一時期、「賃貸か持ち家か」、あるいは「マンションか戸建てか」などという無意味な議論がされていた時代がありましたが、今や、住まいを「損得勘定」で考える時代ではなくなりました。自分にとって、家族にとって、今後の暮らしを考えた時、もしくは人生の中での優先順位が高いか低いかで、何を選択するかを決める時代になりました。

そこに正解や不正解はありません。そのご家族にとっての優先順位が高いことが答えになります。何か気になることがありましたら、遠慮なくご相談ください。

★家づくりは望む人生を手に入れる手段です。望む人生を手に入れられないとしたら、家づくりが成功したとしても、意味がないと私たちは考えます。

人生は家づくりだけで考えないで下さい。私たちと一緒に望む人生を手に入れましょう。この記事があなたの望む人生を手に入れるお役に立てれば幸いです。

それでは、また～＾＾/

2023年5月　栗東市下鈎　比較現場見学会のお知らせ

【リアル or WEB　比較現場見学会】

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■開催場所　：　滋賀県栗東市下鈎
■開催日時　：　2023年5月19日（金）～21日（日）の3日間
■開催時間　：　10時～16時まで（ご希望日により、受付可能時間が異なりますのでご注意下さい）

※予約優先制の見学会です。
※ＷＥＢご予約の締め切りは、2023年5月20日（土）17:00まで。

社会環境の変化に関する対策とお願い

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