堀田喜弘のブログ

大津・草津・栗東で安い土地とは。

こんにちは、堀田です。

安い土地ありますか?
とおっしゃる方がたまにおられます。

一般市場に出回っている土地でお買い
得という意味での安い土地というのは
まず無いです。

そういう意味での安い土地を探すと
いつまで経っても土地を手に入れる
事はできないでしょう。

土地は相場です。

ですが、

近隣の平均相場と比べて坪単価が極端
に安い価格の土地が売り出される事が
あります。

代表的には前道が極端に狭い土地です。

接道部分の幅員やその土地までの進入
道路が狭い物件。

土地は同じ便利性のエリアの中でも
南向き・北向等の方角、形状、道路
との高低差で相場や土地の評価に違い
が生じます。

最も大きい要素は接道幅員です。

その道路幅員が2mくらいの場合
同じエリアの土地より路線価が3~4
割も低くかったり、実勢価格もその
割合くらい低い価格で売り出されて
いることがあります。

例えば45坪の土地を探していると
しましょう。

同じエリアでも道路幅員が4~5m
の物件が1500万円の相場として
そこから半径100m以内に道路幅員
2mくらいのセットバック後45坪の
土地があったとすると、900万円
くらいで買えることがあります。

お子様の学区や、駅までの距離や
その他の事情でエリア限定で土地探し
をする場合や土地に使える予算が少な
い場合はこういった物件を選択肢の
一つにされる方がおられます。

あくまでも建築基準法上の道だという
事が条件です。

いわゆる42条2項道路の事で
道路後退(セットバック)は必要です。

詳しくは、
「道路後退」、「セットバック」、
「42条2項道路」で検索して下さい。

但し、注意が必要です。

将来、緊急車両等が通れるように道路
の幅を4mにしていきましょうという

建築基準法上の法律ですが、
守らない方が稀にいるという事も考えて
おきましょう。

公共の利益を考えず、自分の土地に
執着して建て替え等で役所の検査が
終わった後で壁や花壇などの構造物を
設置する方がいるのです。

これをされると役所も行政指導は出来
ますが、強制までは出来ないのです。
あとは町内住民同士で話し合いにと
いう事になります。

という事で将来100%進入道路の
幅が4mになるのではなく現状で検討
する事をお勧めします。

次に買ってからの事です。

道路後退(セットバック)する時は
第三者が見てもそれをしているという
事をアピールしましょう。

外構工事時に道路部分と異なった材料
での仕上げにするとか敷地境界明示物
を設置するとかが有効です。

道路後退(セットバック)部分は
固定資産税を免除してもらえます。
これには非課税申請を行う必要があり
要件は行政により異なりますが基本
図面で明確に解る事。
道路後退(セットバック)部分が登記
上、分筆されていることが条件という
行政が多いです。

車を所有しないとか将来も軽自動車
しか乗らないとか運転に自信がある
方にとっては道路幅員の狭い土地は
ある意味安い土地だと考えます。

 

 

 

 

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