住宅に残価設定型ローンは危険か？｜仕組みを簡単に解説
2020.10.30 カテゴリー：楢崎 隆也
こんにちゎ＾＾
住宅コンサルタントのならざきです！
フィックスホームは、大津市・草津市・栗東市・守山市周辺で、高気密高断熱の省エネ・エコ住宅を建てる工務店です。
２０２０年１０月１３日付けの日本経済新聞によると、国土交通省は住宅購入時の借入額と将来的な住宅価値の差額のみを返済する「残価設定型」のローンの普及に向け、２０２１年度にも民間の金融機関が参加するモデル事業を始めるそうです。
住宅に残価設定型ローンは危険か？｜仕組みを簡単に解説
残価設定住宅ローンとは、借入額と将来の住宅価値の差額のみを返す仕組みの住宅ローンです。将来の住宅の残価値をあらかじめ設定し、住宅価格から差し引いた額を、住宅ローンとして分割して返済していきます。
ローンが満期を迎えた際は、
１．残価分の費用で住宅を買い取る
２．新しく残価分の住宅ローンを組む
３．家を売却する
といった複数の選択肢が、想定されます。
家は残価で買い取ってもらえ、売却すればローンは完済となります。また住宅ローンを借りる側は、残価値分の住宅ローンを支払う必要がないので、毎月の返済額を低く抑えられるのが最大のメリットです。
これだけを聞くと、悪い話しではありません。自動車では既に一般的な仕組みになっています。しかし不思議と、住宅ローンでは、あまり普及していないのは、いったい何故なのでしょうか？
日本の住宅寿命
普及しなかった最大の原因は、日本の住宅は「建築から約３０年が経つと資産価値がほぼゼロになる」と言われてきたからです。その理由として、日本で一番多く建てられている木造住宅が、国税庁の減価償却費の計算で約３０年とされていることから、その後に住宅を売却しようにも、中古住宅市場で価格が付けられないという状態が続いているからです。
住宅の長寿命化の実現
新築した住宅を大事に、メンテナンスしながらより良いものにしていく。欧米諸国のように、家を長い年月、大事にして住み継いでいくという考え方を、私たち住宅業界の人間が、普及させてこなかったこと。そして、金融機関に建物の良質性を評価できる経験や知見がなかったことも、大きな原因でした。
日本でも長期優良住宅という制度化されたものはあります。良い住まいをしっかりとメンテナンスし、定期的な家の健康診断を行い、そのカルテを残していくような仕組みです。
しかし今のところ、住宅市場では、まだまだ長期優良住宅の家と、一般的な家の売買価格には大きな違いはありません。税制優遇を受けられるかどうかくらいの認識の差でしかありません。日本の場合、まずは住宅の長寿命化の底上げをしなければなりません。限りある資源ですから、いつまでもこれまでのようなスクラップビルドではいけないと考えています。
今後の住宅に求められること
国と金融機関が一体となって実現しようとしている、残価設定型住宅ローン。この仕組みは、良いアイデアである一方で、一朝一夕には実現しないと個人的には考えています。なぜなら、先に述べた住宅の長寿命化が先決ですし、それには日本の住宅の性能基準を高める必要があります。
具体的には耐震性や断熱性、気密性といった、これからの住宅に必須の三大要素を高めることはもちろんのこと、誰から見ても良し悪しの判断できるＢＥＬＳなどの住宅性能を示す基準を更に進化させる必要があることは言うまでもありません。
そして一番大きなハードルは、大手ハウスメーカーから地元の工務店までが、その基準に従い、長く住める家を建てていかなければならないので、「じゃあ今日から」という訳にはいかないことです。
最新の技術や基準に敏感なハウスメーカーや住宅会社、工務店は対応できますが、そうでない会社（実は今の建築業界は圧倒的にこのような会社が多い）は家を建てられなくなります。つまり廃業もしくは潰れてしまうということです。そのような会社からは、相当の反対があることは容易に想像できます。また中古市場を取り巻く、不動産業者や消費者の意識改革も必要です。
残価設定型住宅ローンの現在の問題点
話しが少し大きくなってしまいましたので、元に戻します。このような住宅を取り巻く背景がある中で、普及を目指す残価設定型住宅ローンにデメリットはないのでしょうか？
ポイントしては３つです。それぞれ解説していきます。
金利の負担が増える
１つ目は、金利の負担増です。例えば、５０００万円の住宅に対して、３５年後の残価設定が１０００万円だったとします。これまでは５０００万円の元本と金利に対する返済をしていきましたが、残価設定型住宅ローンの場合は、４０００万円の元本に対する返済をしていくことになります。
そういう意味では月々の返済額としては軽減されますが、実際には５０００万円の借り入れであるのは変わりませんので、残価設定された１０００万円に対する金利も支払う必要があります。
つまり、元本は４０００万円に対して返済をしますが、金利については５０００万円に対する金利を３５年間に渡り支払う必要があるのです。これは住宅ローンを利用する多くの方が、「元利均等」方式で住宅ローンを返済することを選択することにより、このようになるのです。
３５年後の判断
２つ目は、３５年後の住宅の価値を正確に判断することは難しいということです。今後の住宅性能の向上が必要なのはもちろんですが、車のように３年、５年ほどの期間であれば、それほど大きな市場の変化はないかも知れませんが、３５年後の未来の住宅市場を判断するのは、非常にリスクの高いことですし、いくら火災保険や地震保険に加入しているとは言え、大きな災害に見舞われ住宅が倒壊してしまった場合はどうするのかなど、今のところ、問題は山積です。
住居費の大きな負担が死ぬまでかかる可能性も
３つ目です。残価設定型住宅ローンは、向こう３５年間の住居費の負担は軽減されます。しかし３５年後の家族の状況によっては、残価分を何年かの再ローンをする必要がありますし、もしかしたらそれまで住んでいた家を手放してローンの残債を精算し、引っ越さなければならない可能性もあります。その時には、次に住む場所の賃貸探しが必要ですが、年齢によってはなかなか見つからない場合も考えられます。
残価の再ローンにしても、残価を精算して家を手放す場合も、その後に住居費としていくらかが掛かり続けることになるのを忘れてはいけません。
ですがその一方で、転勤や、いずれ実家に戻らなければならない可能性のある人にとっては、メリットがあるかも知れません。期間が決まっていて家を手放さなければならないことが確実であるなら、残価設定型住宅ローンも上手く利用すれば、必要のない不動産をいつまでも保有し続ける必要はなくなります。
最後に
今回、解説をしてきた残価設定型住宅ローンについては、まだまだクリアしなければならない問題がたくさんあります。試験的な取り組みが始まり、問題点を浮き彫りにすることで仕組みの見直しを行っていくはずです。誰もが安心して利用できるまでは、まだまだ掛かりそうですね。
安心して利用できるこの仕組みができ上がった後、おそらく、滋賀の土地の安いエリアでは、自己資金ゼロでも、全く問題なく、現在のアパートの家賃の費用よりも安く、新築一戸建てが購入できるようになるかも知れません。
ここ数十年と、賃貸か持ち家かを比較検討の議論は、残価設定住宅ローンを支払った後になるでしょう。時代の変化、進化を感じます。
賃貸で借りるよりも費用が安く持ち家を持てる。このようなことになったときに、賃貸と持ち家のどちらがお得と言う比較は終了の時代になるのです。
★家づくりは望む人生を手に入れる手段です。望む人生を手に入れられないとしたら、家づくりが成功したとしても、意味がないと私たちは考えます。
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それでは、また～＾＾/
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