住宅ローンは出来るだけ長期固定を選ぶ時代に流れている？
2022.9.22 カテゴリー：楢崎 隆也
こんにちゎ＾＾
住宅コンサルタントのならざきです！
フィックスホームは、大津市・草津市・栗東市・守山市周辺で、高気密高断熱の省エネ・エコ住宅を建てる工務店です。
家づくりを進められる方の多くが、住宅ローンを利用されます。今後、金利が上がるのか下がるのかを、ハッキリと言い当てることは出来ませんが、30年～35年という長期に渡り返済を続けていく住宅ローンを検討する際には、今だけのことではなく、将来を見据えた金融機関選び、住宅ローンの返済方法の選択が必要になります。
住宅ローンは出来るだけ長期固定を選ぶ時代に流れている？
そもそも変動金利か固定金利を検討する際に、理解しておかなければいけないのは、金利が変動した時のリスクは誰が取るのかということです。変動金利の場合は、半年に1度、金利の見直しが行われます。つまり35年返済で住宅ローンを組んだ時、銀行は70回の金利見直しをする機会があり、金利が上がった時は、借り入れをしている皆さんがリスクを取るということになります。
一方で固定金利の場合は、少なくとも固定期間内での金利の見直しは行われませんので、金利が上がった時のリスクは、金融機関が取ることになります。
どちらを選ぶとメリットがあるのかというのは、その時々で変わりますが、考え方はいつの時代も変わりませんので、今回は住宅ローンを選ぶ材料として最も重要なポイントに絞ってお伝えをしたいと思います。
フラット35の動きを参考にする
テレビCMでご覧になった方も多いかも知れませんが、住宅支援機構のフラット35の動きを参考にするというのが最も分かりやすいと思います。ちなみに現在の動きをお伝えすると、2020年の年末あたりから、2021年の夏ごろまでは、上がり下がりを繰り返しながら、ほぼ横ばいの状態が続いており、金利は上がる上がると言われながらも先が読めない状況が続いていました。
しかし、2022年に入ってから少し様子が変わってきています。ここ数か月、金利が少しずつ上昇をしており、現在では1.5%くらいになっています。一般の金融機関（滋賀銀行や京都銀行）の10年固定金利が、0.5%くらいで推移していることを考えると、かなりの差が出てきました。
ちなみに、35年固定と聞くと「フラット35」を思い浮かべる方が多いと思いますが、実は京都銀行や京都中央信用金庫、関西みらい銀行でも、35年固定の住宅ローンを取り扱っていますので、金利変動リスクを取りたくないという方は、フラット35だけでなく、一般の金融機関の全期間固定の住宅ローンを検討するのも一つの方法です。
金利が上がり始めたら固定に切り替える？
変動金利を選択している方にとっては、手続きさえ済ませれば、翌月から変動金利から固定金利に変更することが可能です。「金利が上がり始めたら、すぐに固定金利に切り替えるつもりです」とおっしゃる方がいますが、もし返済スタートの時点で変動金利を選択しておき、金利が上がり始めたら固定にすればよいとお考えの方は、金利の動向を常にチェックしておかなければいけませんので注意が必要です。
なぜなら、住宅ローン金利の上昇がニュースなどで報じられる頃には、固定金利が先に上がっていることがほとんどだからです。金利は、変動金利より固定金利の方が先に動きます。長期固定金利から順番に上がっていき、変動金利が上がるのは最も遅れます。そのため、住宅ローンの金利上昇をニュースで知って、慌てて固定金利に変更しようとしても、タイミングとして少し遅れてしまうのです。
今から住宅ローンを組むなら
以上のことを踏まえ、僕がもし意見を求められたら、今から住宅ローンを組むという方には、かなりの確率で長期固定を選択した方が安全だと思われるとお伝えします。ここ1年や2年で、金利が大きく上昇することはないかも知れませんが、3年とか5年の視点で見るなら、可能な限り固定金利を選択する方が、金利の上昇リスクにも対応できますし、何より金融関係のお仕事をされていない方に、住宅ローンの金利動向をチェックしてくださいというのは、ほぼ無理だと思うからです。
最後に
実は僕、自宅を建てた20数年前は、住宅コンサルタントの仕事をしていませんでした。自分が住宅ローンを組むにあたり、どのような返済方法を選択するかを妻と相談した時に、「私たちに、金利の動きをチェックするなんてことできないんじゃない？」と言った妻の言葉に、僕は思わず「そりゃそうだ」と思い、全期間固定の住宅ローンを選びました。
これから金利の変動リスクは取らなくて済むし、何より金利のチェックも不要、毎月の返済額はずっと変わらないのだから、賃貸の家賃の感覚で返済していけるし安全だと考えたのです。
結果、振り返ってみると、その時の選択は間違っていて、さらに金利は下がり続けて、あまりにも金利差が大きくなったので、別の銀行に借り換えをしました。ただ今の世の中の金利を考えると、下がる可能性より上がる可能性の方が高く、さらに今以上に金利が下がる可能性はあるものの、借り換えをしたところでメリットが出るくらいの金利差にはなりません。
これから住宅ローンを組む方にとっては、最初に借りた銀行が、ほぼ完済までお付き合いする銀行になると考えた方がいいです。だからこそ、これまで以上に住宅ローンを組む銀行と返済方法は、しっかりと選ばなけばいけない時代になったのです。何か気になることがございましたら、遠慮なくご相談ください。
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それでは、また～＾＾/
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