住宅ローンを選ぶ時には「先行実行」か「最終実行」かにも注目する
2022.3.29 カテゴリー：楢崎 隆也
こんにちゎ＾＾
住宅コンサルタントのならざきです！
フィックスホームは、大津市・草津市・栗東市・守山市周辺で、高気密高断熱の省エネ・エコ住宅を建てる工務店です。
家づくりをされる方の多くが、住宅ローンを利用されます。住宅ローンは、大手金融機関から地方銀行、ネット銀行、信用組合、ろうきん、JA、国（フラット35）など、さまざまな金融機関で利用することができ、選択肢は非常に多くなりました。
住宅ローンを選ぶ時には「先行実行」か「最終実行」かにも注目する
住宅ローンの貸し出す金融機関には、大きく分けて2種類の貸し出し方法があります。金融機関が住宅ローンを貸し出すことを「実行」と言います。一つは「先行実行」型で、もう一つは「最終実行」型です。つまり、「先行」とは、一番最初ににお金が必要なタイミング（支払い）で、借り入れを申し込んだ全額が通帳に入金される方法です。
一方で「最終」とは、家が完成して引き渡しを受ける最終のタイミング（支払い）で、借り入れを申し込んだ全額が通帳に入金される方法とがあります。住宅ローン（金融機関）選びは、この貸し出し方の違いによっても、皆さんの負担が異なりますで注目しておかなければなりません。
そこで今回は、出来るだけ簡単に分かりやすく、「先行実行」型と「最終実行」型の金融機関の違いと、自己資金額に応じた選び方を解説しておきたいと思います。
「先行実行」型の金融機関と特徴
先にもお伝えしたように、「先行実行」型の住宅ローンは、一番最初にお金が必要なタイミング（支払い）で、借り入れを申し込んだ全額が通帳に入金される方法です。土地購入から家づくりを進める場合には、土地代金の支払い時が、一番最初にお金が必要になるタイミングになります。
例えば、土地（2000万円）と建築費（2500万円）、その他の諸経費（500万円）を、全て住宅ローンで借り入れて家づくりをする時の総額が5000万円だったとします。
この場合、土地代金の支払い時に、通帳に5000万円が振り込まれ（実行され）、その中から、土地代金の2000万円の支払いを行い、残りの3000万円は銀行が定期預金として自動的に預かります（資金保管）
やがて建築工事が始まると、工事進行に応じて資金保管されている3000万円の中から、順次、着工金や上棟金の支払いをしていき、完成引き渡しのタイミングで、最終の精算（支払い）をするという方法になります。
「先行実行」型のメリットは、必要なお金（住宅ローン）が、最初に全額振り込まれるので、お金の流れが非常に分かりやすいことです。この貸し出し方は、主に地方銀行や一部の信用金庫などで採用されていて、どちからと言えば、土地購入から家づくりをされる方向きの貸し出し方であると言えます。
一方でデメリットは、最初に支払いが必要になるタイミングで全額を借り入れることから、基本的には借り入れた翌月から、住宅ローンの返済が始まることです。つまり、住宅ローンの返済と、家の完成引き渡しを受けるまでの期間の家賃（ご実家暮らしなら家賃は不要）が重なるところです。
家が完成し引き渡しを受けるまでの期間、家賃と住宅ローンの返済が重なるデメリットはあるものの、本当の住宅ローンの返済をしていくだけですので、ある程度の自己資金（家づくりに使う貯金）を用意されている方で、ムダな支出を抑えたい方にとっては、適した借り入れ方だと言えます。
「最終実行」型の金融機関と特徴
次に「最終実行」型の金融機関の特徴についても解説していきます。「最終」とは文字通り、家が完成し引き渡しを受けるタイミングで住宅ローンが実行され、そのお金で全ての支払いを行う方法です。
ここで疑問が生まれます。土地代金の支払いや、建築費のうち着工金や上棟金は、どうやって支払えばよいのか？という疑問です。
そこで登場するのが「つなぎ融資」です。つなぎ融資とは、家の引き渡しまでの間で、支払いが必要になるタイミングと必要額に応じて、住宅ローンとは別のローン（引き渡しまでの間を「資金をつなぐ」）を借り入れ、そのお金で支払いを行う方法になります。
そして家の完成引き渡し時に借り入れた住宅ローンによって、それまでに「つなぎ融資」として借りていたお金を全て返済し、さらに残ったお金で最終の精算を行う流れになります。
「最終実行」型のメリットとしては、住宅ローンを借り入れていない（借り入れるのは引き渡しを受ける）ため、住宅ローンの返済は始まりません。よって、家賃と住宅ローンの返済が重なることがないので、自己資金（家づくりに使う貯金）の少なめの方にとっては負担が軽減されます。この貸し出し方については、フラット35やネット銀行、メガバンク、一部の信用金庫などで採用されています。
ただ忘れてはならないのが、「つなぎ融資」として借り入れた期間と額に応じて、利子の支払いは必要になることです。この利子については、住宅ローンを返済している訳ではありませんので、完全な持ち出しになります。多少のムダはあるものの、建築期間中に出来るだけ支出を抑えたい方にとっては、適した借り入れ方だと言えます。
最後に
今回は、住宅ローンの貸し出し方として「先行実行」型と「最終実行」型の金融機関の違いと、自己資金額に応じた選び方を解説してきました。
住宅ローンの仕組みは、金融機関によりさまざまで、初めて家づくりをされる方にとっては理解しにくいことも多く、面倒に感じる方もいらっしゃるかも知れません。しかし、30年や35年と長いお付き合いになる住宅ローンは、金利だけで決めてしまうと、後で「しまった！」ということになります。
完璧に理解することはできないかも知れませんが、今回お伝えしたことだけでもご理解いただければ、今後の銀行選び、住宅ローン選びのお役に立つのではないかと思います。何か気になることがありましたら、遠慮なくご相談ください。
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