住宅ローンのつなぎ融資が必要か不要かで〇〇万円の差が出る話し
2021.9.1 カテゴリー：楢崎 隆也
こんにちゎ＾＾
住宅コンサルタントのならざきです！
フィックスホームは、大津市・草津市・栗東市・守山市周辺で、高気密高断熱の省エネ・エコ住宅を建てる工務店です。
家づくりをされる方の多くが利用される住宅ローン。世の中には非常に多くの金融機関があり、ほとんどの金融機関で住宅ローンを取り扱っています。検討される方が最初に注目するのは、やはり金利ですよね。最近ではネット銀行や大手都市銀行を中心に、驚くような低い金利を提示している金融機関もあります。
住宅ローンのつなぎ融資が必要か不要かで〇〇万円の差が出る話し
長く返済していく住宅ローンですから、同じ借りるなら、少しでも低い金利で借り入れたいと思われるのは当然のことだと思います。しかし、わずかな金利ばかりに注目し過ぎてしまうと、根本的な貸し出しの仕組みの違いによって、得するどころか結局のところ多く支払うことになってしまったなんてことにもなりかねません。
そこで今回は、住宅ローンを利用する金融機関によって仕組みの違う、「つなぎ融資」が必要か不要かで、数十万円の差が出るというお話しをしておきたいと思います。
支払いの必要なタイミング
今回は、土地購入から注文住宅の家づくりを進める場合で、全ての費用を住宅ローンを利用して支払うという仮定でお話しを進めていきます。図1のように、支払いが必要なタイミングは、最初が土地代金の支払いになります。そして多くの住宅会社や工務店は、建物費用を、着工時、上棟時、引き渡し時の3回に分けて受け取ることが多いため、土地と合わせると計4回に分けて支払うことになります。
先行実行型とつなぎ融資型
金融機関の住宅ローンの貸し出し方法には、大きく2つの方法があります。先行実行型の金融機関は、土地代金支払いのタイミングで、借り入れを承認した全額を住宅ローンとして貸し出します。
それに対して、つなぎ融資型の金融機関では、建物が完成し、引き渡しを受けるタイミングで住宅ローンの貸し出しがなされるために、土地代金、着工時、上棟時の3回分の支払いは、別のローンを利用して支払うことになります。つまりこれを「つなぎ融資（資金の必要な時期と住宅ローンが貸し出されるまでの期間をつなぐ）」と呼びます。
つなぎ融資の場合は、引き渡し時に住宅ローンが貸し出され、そのお金でそれまで借りていたつなぎ融資を返済し、残ったお金で引き渡し時の支払いを行います。
つなぎ融資には金利がかかる
呼び方は違っても、つなぎ融資もお金を貸し出すことには変わりありませんので、図2のように借りた額と期間に応じて金利の支払いが必要になります。元本を返済する必要はありませんが、金利だけは毎月支払う必要になります。つまりこのつなぎ融資に掛かる金利分が、先行実行型の金融機関と比べて、数十万円の出費の差になるのです。
金利負担額をシミュレーションしてみる
1回目 土地代金の支払い～引き渡しまで
土地代金 1600万円 金利2.7% 期間120日
金利負担額 1600万円 × 2.7% ÷ 365日 × 120日 = 142,073円
2回目 着工金の支払い～引き渡しまで
着工金 800万円 金利2.7% 期間90日
金利負担額 800万円 × 2.7% ÷ 365日 × 90日 = 53,260円
3回目 上棟金の支払い～引き渡しまで
上棟金 800万円 金利2.7% 期間60日
金利負担額 800万円 × 2.7% ÷ 365日 × 60日 = 35,506円
金利負担額の合計は、1回目 + 2回目 + 3回目 = 230,839円となります。これだけの金額が先行実行型の金融機関との差になりますので、住宅ローンを利用する銀行選びは、金利だけで決めると失敗する可能性もあります。
また今回のシミュレーションは、1回目の土地代金の支払いから引き渡しまでを120日と短めで計算しましたが、最近では仕様打ち合わせに時間を掛けられる方が多い傾向になっていますので、実際には180日～210日くらいかかる方もいらっしゃいます。もし210日で計算すると、1600万円 × 2.7% ÷ 365日 × 210日 = 248,547円となり、金利の支払い合計金額は、337,313円となります。大きな金額差ですよね。
最後に
今回お伝えしたような、住宅ローンの貸し出し方については、各金融機関の住宅ローンのページを検索しても、あまり詳しく書かれていないことも多いため、電話やメールなどで確認してみることも大切です。よく分からない場合には、住宅会社た工務店の担当者さんから確認してもらうようにしましょう。何か気になること、疑問がございましたら、遠慮なくご相談ください。
★家づくりは望む人生を手に入れる手段です。望む人生を手に入れられないとしたら、家づくりが成功したとしても、意味がないと私たちは考えます。
人生は家づくりだけで考えないで下さい。私たちと一緒に望む人生を手に入れましょう。この記事があなたの望む人生を手に入れるお役に立てれば幸いです。
それでは、また～＾＾/
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