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住宅コンサルタントのならざきです！

フィックスホームは、大津市・草津市・栗東市・守山市周辺で、高気密高断熱の省エネ・エコ住宅を建てる工務店です。

滋賀県内でも、駅に近い便利な地域や、買い物や幼稚園、小学校などのある暮らしやすいエリアは、すでに宅地開発がほぼ完了していて、新規分譲地を作る空き地や田畑などが減っています。

そのような状況の中、必ずしも新規分譲地にこだわらない方に注目される、30年～40年前に開発された住宅地の中で、売り出されている古家付き売り土地ですが、解体工事費用が必要になるため、更地に比べて検討しづらいという声も聞かれます。

古家付き物件を購入して解体工事をする時に注意しておくこと

分譲系不動産会社の多くは、街の中心地から少し離れた郊外に新規分譲地を作り、建築条件付き売り土地として住宅を建築していくスタイルですが、住宅会社や工務店は、基本的に市場に売り出されていた土地をお客さまが購入され、その土地に住宅を建築していく流れになります。

そのような関係で、フィックスホームでは古家の解体工事後に、引き続き新築工事を行うことが多くなります。ですから古い建物を、単に壊せばよいということではありません。

そこで今回は、古い建物を解体する時に掛かる解体工事費用の目安と、依頼する解体業者により異なる対応や仕上がり、注意しておきたいことなどについて解説しておきます。

解体工事業者のレベルは大きく異なる

解体工事を請け負う会社は、世の中にたくさんあります。自社で重機を保有している会社もあれば、工事に必要な重機を、その都度レンタルして工事を行う会社もあります。

また作業員が全てが自社の社員の場合もあれば、下請け、孫請けに工事を丸投げして利益を出している会社もあります。

また解体工事の進め方や丁寧さ、どこまで解体するかも、打ち合わせ内容や解体業者により異なるため、住宅会社と連携しながら、しっかりとした会社を選ぶ必要があります。

木造と鉄骨造では費用に大きな違いがある

古い建物を解体するという意味では同じですが、解体する建物の構造が木造であるか、鉄骨（軽量）造であるかにより、解体工事費用は大きく異なることも覚えておきましょう。

自宅の建て替えの場合は、構造が何かが分かりますが、古家付き売り土地の購入を検討する場合は、その物件が木造なのか、鉄骨造なのかにより解体費用が異なりますから、全体の資金計画にも影響します。

建築資材と同じように解体費用も上昇傾向ですが、目安としては、延床面積30坪くらいの古家で、木造住宅なら150万円～180万円程度、鉄骨造の場合は、200万円～250万円くらいは覚悟しておいた方が安全です。当然ですが、解体業者により価格は違いますので、実際の費用は現地確認の上、見積を取る必要があります。

また古家以外の庭木や石、境界ブロックやフェンスを解体するには、さらに必要が掛かる可能性がありますので、どこまでの範囲を解体するのかは、住宅会社や工務店の担当者と、よく打ち合わせをしましょう。

残土処分費用に注意

解体工事というと、つい建物の解体や庭木の伐採、石などの撤去に目が行きがちですが、実はそれ以外にも注意しておく必要があります。それは残土処分費用です。

古家の基礎コンクリートを解体する際には、多少なりとも地面を掘り返すことになります。土は締め固まっている時に比べ、掘り返したあとは、いくら丁寧に転圧をしたとしても、元々より体積が増えてしまいます。

新築する住宅を、どの高さで施工するかにもよりますが、高くなりすぎるようであれば、土のすきとりが必要になります。また道路面より高い位置に建築する場合で、元々の駐車場の場所が変わる場合など、土が不要な場所がある場合には、残土処分費用が高額になる場合もありますので注意が必要です。

家財も一緒に処分できるのか？

自宅の建て替えの際、また古家付き売り土地の場合でも、建物内に処分しきれない家財が残っている場合もあります。解体工事で言う家財とは、主に建物に固定設置されていない動産類のことを指します。具体的には、タンスやテーブル、ソファ、ベッド、食器棚、カーテン、衣類、布団、家電類などです。

エアコンも家電の一種ですが、これは簡単には取り外せないため、建物と一緒に解体処分をする場合が多いです。もちろんキッチンやお風呂、便器などは取り外す必要はありません。判断に困る場合は、解体業者や住宅会社、工務店の担当者にご相談ください。

尚、これらの動産類も解体時に処分を依頼することは可能ですが、処分先が建築廃材の産業廃棄物とは異なりますので、費用のことを考えれば、建て替えの際には可能な限り自分で市の処分場などに持ち込んだり、古家付き売り土地購入の場合は、引き渡しまでに動産類の処分をしてもらうことを条件にしたり、価格交渉で対応するようにしましょう。

近隣への配慮

解体工事で一番、気がかりなのは近隣の方々への配慮です。いくら丁寧に解体を行う業者であっても、工事に際しては音や振動、埃など少なからずご迷惑をかけてしまうことになります。またご近所とのトラブルの可能性は、実際の解体工事より以前に起こる場合があります。それが「境界」の問題です。

しっかりと境界ポイントが明示されていれば安心ですが、曖昧である場合は、解体業者もどこまで解体してよいのか、そのまま残しておかなければならないのか判断ができません。ここも古家付き売り土地の購入の際には、売主側へしっかりと確認しておかなければなりません。

建て替えの場合であっても、隣接地で境界が明確でない場合には、解体工事に着手する前に、関係する方々と立ち合い確認をしておくことでトラブルを回避しやすくなります。

特に自宅の建て替えの際には、すでにご近所との付き合いもあるので、お施主さまも非常に心配されます。着工前に、近隣への挨拶回りをしてくれるのか、工事中の養生や対策はどのレベルで行われるのかなど、住宅会社や工務店の担当者とも相談しながら確認しておくとよいでしょう。

最後に

自宅の建て替えであったり、古家付き売り土地の購入検討をするとき、避けて通れないのが解体工事です。解体工事は、新築工事を行う時より、さらにデリケートな部分も多くなり、細心の注意をして進めてたとしても近隣の方々とのトラブルになってしまうこともあります。また解体する建物の状況によっては、費用が非常に高額になるケースもあります。

解体工事を伴う場合は、信頼のおける住宅会社や工務店の担当者と、よく相談をしながら大損をしたり、大きな問題が起こらないよう注意しながら進めていきましょう。何か気になることがありましたら、遠慮なくご相談ください。

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それでは、また～＾＾/

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