よくあるご質問

土地を購入する時の流れを教えてください

カテゴリー:土地選びについて

ご相談内容

春から子どもが幼稚園に通うようになり、家づくりを考え始めました。
私たちは土地の購入から家づくりをする計画になるのですが、今、住んでいる学校区内で、以前から売られている土地があり、その場所が気になっています。
価格はインターネットで調べて知っているので、そこも納得をしています。購入するとしたら、その土地を販売されている不動産屋さんへ相談に行けばいいのでしょうが、一度お店にいくと引き返せないような雰囲気になってしまい、もし気が変わった時に、やめたいと言い出せるか怖くて不安です。
せめて事前に、土地を購入する時の流れを教えてもらえないでしょうか?

フィックスホームからの回答

土地購入の際の手順についてのご相談です

フィックスホームへ家づくりの相談にお越しになるお客さまの、約70%~80%の方が、土地選びから家づくりの計画をされています。

エリア別に見ると、フィックスホームのある栗東市、お隣の草津市や守山市、そして大津市南部で土地選びをされている方が最も多くなっています。

滋賀は京都や大阪に比べ、私鉄などの公共交通機関が圧倒的に少なく、JRの駅を中心にして、放射線状に土地の価格の値付けがされていると言えます。

また滋賀の南部エリアは、不動産業者や建築業者も多いため相談先は数多くありますが、その分、どの業者が親身になって相談にのってくれるのか、見分けがつきにくいのも事実です。

そこで今回は、不動産業者や建築業者に相談へ行く前に知っておきたい、土地購入の流れについて、一般的な事例にそって詳しく解説していきます。

1.まずは、しっかりと内容の確認を!

希望のエリアに、納得のいく物件が見つかると誰もが嬉しいものです。しかもその物件は世界に一つしかないため、誰かに先を越されてしまうかも知れないと思うと、つい気持ちが焦ってしまうのも分かります。でもそんな時こそ落ち着いて内容の確認を。

不動産用語は、普段聞きなれない言葉も多く、一度聞いただけでは理解できないことも多いはずです。分からないことは、しっかりと理解できるまで説明してもらいましょう。特に注意したいのは2つ。

一つ目が、どんな家が建てられるか?ということ。土地を購入する目的が、投資やコレクションではないのですから、希望する家を建てることの出来る土地なのかを、キチンと確認しなければいけません。

二つ目が、土地費用以外にかかる費用です。仲介手数料や固定資産税の清算金、境界ブロックフェンス分担金、自治会建設負担金、施設負担金、受益者負担金など、さまざまな名目で土地代金以外に費用のかかる可能性があります。こういった費用も、家づくり総額の中の一部ですから、土地価格は安くても、その他の費用がかかりすぎるようなら考え直す必要があるかも知れません。

土地選びイメージ

2.売り物件の仮押さえ(超重要!)

売り物件の内容や条件をしっかりと確認し、納得できたなら次の段階が「物件の仮押さえ」です。

具体的には、「不動産購入申込書」あるいは「買い付け書」などと言われる書類に必要事項を記載して、売主に提出することで、正式にその物件が「商談中」扱いとなり、仮押さえができたことになります。

基本的に、この書類を一番先に売主へ提出した人が、最優先で契約に向け交渉をしていくことになります。

もし販売価格に対して値引きの交渉をする場合は、希望する金額を記入します。価格交渉に関する不動産業界の慣例について書き出すと、非常に長くなりますので、また別の機会に詳しくお伝えするとして・・・

注意しなければならないのは、この書類に記入するいくつかの日付です。大事な日付として代表的なのは、以下の3つです。

●契約予定日
★ローン特約期限日
♥最終決済期限日

●契約予定日とは、文字通り正式な不動産売買契約を締結する予定日です。買主として希望する日時や場所を記入します。売主側の都合により、実際の契約日はお互いで最終調整して確定することもあります。

★ローン特約期限日とは、住宅ローンを利用して土地購入から家づくりをされる方に関係します。そもそもローン特約とは、買主として住宅ローンに必要な手続きを行ったにも関わらず、何かしらの理由や事情で、住宅ローンを借り入れることが不可能だった場合に、不動産売買契約自体を白紙解約(もともと無かったことに)できる特約です。

その期限日ですから、それまでに家づくり計画が成り立たつために必要な金額の貸し出しが可能だという回答(銀行からの本承認)を、どこかの銀行から貰っておかなければいけない締切日という意味です。銀行から本承認を貰えないまま、この期限日を過ぎると、自動的に白紙解約という扱いになり、契約自体が無かったことになるのと合わせて、支払った契約金(手付金)は無利息にて返還されます。この場合、土地購入が出来なかったということになります。

♥最終決済期限日とは、土地購入代金から、契約金(手付金)を引いた残金を、売主に支払う期限日のことです。この期限日までに、住宅ローンもしくは貯金から、現金で売主に土地の売買代金の残金を支払うことで、土地が正式に購入できたことになります。

3.本当にこのまま進んで問題はないのか?(超超重要!!)

以上の3つの大事な日付を決め、書類に氏名、住所、連絡先など個人情報を記入し売主に提出する訳ですが、問題なのは、この大事な3つの日付をいつに設定するのが良いのか?ということです。

今回のご相談者さまが、どこまでのことを検討され、土地購入に向け進もうとされているのかは分かりませんが、土地の仮押さえをする時点で、もし建てる住宅会社や工務店、ハウスメーカーなどが決まっていないとしたら、その後のスケジュールが非常にタイトになり、慌てて家を建ててもらう会社を見つけていくことになりかねません。

なぜタイトなスケジュールになるのかは、この「大事な日付」の決め方にあります。ここでは詳しく解説しませんが、不動産屋さんは土地が売れたら仕事が成立します。しかしご相談者さまは、希望の家が完成しなければ目的を達成することは出来ません。ご相談者さまの希望の家づくりという目的を達成するためには、「大事な3つの日付」を決める段階から、住宅会社や工務店、ハウスメーカーの担当者にアドバイスをもらいながら、一緒に進めていくことをおススメしています。

これを機会に、土地選びと家づくりのスケジュールについて、考えるきっかけにしてみてはいかがでしょうか?
何かご不明な点がありましたら、遠慮なくご相談ください。