いい家づくりコラム

住宅ローンが通らない!?審査に通るコツとポイント

2018年2月2日

安くても数百万、ときには数千万単位のお金が必要になる、マイホーム購入。ほとんどの人が住宅ローンのお世話になることになりますが、ときに起こるのが「住宅ローンの審査に通らない」という事態。そうなると当然お金を借りることができず、家の購入もできなくなってしまいます。
そんな事態を避けるため、今回は住宅ローンの審査基準にスポットを当ててご紹介。審査に通るためのコツとポイントも併せて、ぜひ参考にしてみてください。


住宅ローンの審査基準とは

住宅ローンは平たく言えば借金です。貸す側は貸したお金が回収できないリスクを回避するため、さまざまな基準で貸す人に対して審査を行ないます。
まずはどんなところがチェックされるのか、審査のポイントを見てみましょう。
住宅ローンが通らない!?審査に通るコツとポイントイメージ

(1)これまでの借入履歴

まず注目されるのが、過去の借入履歴。借りたローンをちゃんと返したのか、滞納はなかったかなど、借金に対して誠実に対応してきたかどうかがチェックされます。
クレジットカードや携帯電話、車のローン、奨学金などの返済状況・・・ローンを取り扱う会社は、そのような返済状況の記録を共有しています。クレジットカードの審査が通らなかった、といった経験のある人は要注意。過去の情報が残っており、障害になった可能性があります。
それ以外にも見落としがちなポイントを下記に挙げました。収入はあるのに審査に通らないという場合は、当てはまっていないかチェックしてみましょう。

●携帯電話本体を分割支払にしているとき
最近は、携帯電話本体の代金を分割支払にする人も多いようですが、これも立派なローンです。月々料金の引き落としの際、口座にお金がなく引き落とせなかった場合、借入履歴が汚れてしまうことに。この滞納のせいで、住宅ローンの審査に通らないことがあります。

●年金保険料、税金の未払い
年金保険料は20歳から払う義務があります。何らかの理由で未払いの期間があると、これも住宅ローンの審査に引っ掛かる可能性があることを覚えておきましょう。
また住民税や車の税金なども同様に、滞納分があると審査に通らない可能性があります。

●クレジットカードのキャッシング枠
クレジットカードに関して気づかないことが多いのが、カードについているキャッシング枠です。
クレジットカードのキャッシングでは、ATMにカードを入れるだけで簡単にお金を借りることができるため、金融機関によっては、この枠を既に借りているものして扱うことがあります。つまりキャッシング機能付きカードを複数枚持っていると、それだけで数百万単位の借金があると見なされ、住宅ローンの審査に通らない可能性があるのです。
使っていないクレジットカードは解約し、使っているものに関してはキャッシング枠を必要な額にまで減らすと良いでしょう。

●車のローンが残っている
マイカーローンが残っていると、35年の住宅ローンも数年のマイカーローンも同列に扱われ、借入可能額が大幅に減額されてしまいます。これはカードローンなど、他のローンでも同じ。住宅ローンを借りる際には、他のローンをできるだけ整理しましょう。

(2)雇用形態と収入

もちろん収入は多ければ多いほど有利ですが、住宅ローンの場合はそれと同じくらい雇用形態が重要視されます。公務員や正社員、特に上場企業で決算状況も良い会社であれば、かなり審査に通りやすくなります。一方、パートや派遣、契約社員などは、審査が通りにくいことがありますので注意しておきましょう。

(3)年齢

年齢については、基本的に75歳か80歳までに返済するという条件がほとんど。そうなると、35年借りようと思うと、遅くても40歳までにはローン返済を開始する必要があります。

(4)生命保険(健康状態)

住宅ローンを借りようとすると、通常は団体信用生命保険への加入が必須条件になります。これは、借り手である「あなた」に万が一のことがあっても、保険で賄うことができるようにするため。生命保険ですから、当然加入時の審査があり、健康上の問題を抱えていると加入できません。すると、住宅ローンを組むことができなくなってしまいます。
※一部の銀行では団体信用生命保険の加入が不要の場合もあります。

(5)買おうとしているものの価値

住宅ローンとは、土地と住宅を担保にしてお金を借りるもの。返済が困難になった場合は、担保は差し押さえられます。そのため、貸し手は担保価値が融資する額に見合うか調べます。

新築の場合はあまり問題になることはありませんが、何かしらの理由で立地や建物の評価が相場に比べて著しく低いとされた場合、担保評価を再検討されることも。
万が一、購入額よりも低い担保評価となった場合は、借入で賄えない分を自分で用意する必要があります。
中古物件の場合は、新築よりも評価が厳しくなります。金融機関が担保評価を再検討する場合が多く、その担保評価額までしか融資を受けられません。低い評価を受けてしまうと借入金額に届かないこともあるので、注意しておきましょう。


自営業の人が住宅ローン審査に通るテクニック

自営業者の場合は残念ながら収入が不安定と見なされ、普通の会社員よりも厳しく審査されます。まず銀行がチェックするのは事業を継続した年数。2年~3年以上ということを条件にしている銀行が多いようです。
もちろん収支状況も重要で、過去3年間の所得や、事業の状態を調べられます。自営業者の場合は、前年度の税引き前所得が100~200万円以上という条件が多いようです。

事業継続年数などがネックになり、思うように住宅ローンを借りられない自営業の人におすすめしたい住宅ローンとして、フラット35があります。
フラット35は独立して1年以上経過していれば、申し込み、審査が可能。また、確定申告の収入が1年に満たない場合は、収入を換算してくれるのも、自営業の人にとっては魅力です。
たとえば4月に独立開業した場合、その年の確定申告は4月〜12月の9ヶ月分になるため、所得が少なくなって不利になります。
しかし、フラット35の審査の場合、9ヵ月分の収入額を9で割り、ひと月分の収入額を算出。それに12を掛けて、1年分の収入に換算してもらえるのです。これは収入の安定しない自営業者の人にとって、かなりありがたい条件です。

自営業者の場合は、節税策として所得を少なめに申告している場合もあるでしょう。しかしその状態だと住宅ローンの審査には通りにくくなります。
フラット35のホームページで、おおよその借入可能額が計算できるので、その年収で借りたいと思っている金額を借りられるかどうか、見当をつけておくと良いでしょう。

フラット35 年収から借入可能額を計算

もし必要な金額に達していない場合は、修正申告を検討してみましょう。確定申告の時期が終わっていても、税務署で修正申告することが可能です。所得の数字を見直すことで、必要な住宅ローンが借りられる状態になるかもしれません。


自知って対策すれば、住宅ローン審査も怖くない!

上記でご紹介したポイントを理解し、未納やローン、クレジットカードを整理するなど、できることを行うことで審査に通る可能性はぐっと高まるでしょう。
自営業の場合も、それが理由で審査に落ちるということはありません。きちんと経営体制の説明ができ、収支状況を伝えられれば大丈夫。問題をひとつずつクリアして、マイホームの夢を実現させましょう。


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